USD 320.20 320.50
RUB 5.53 5.55
EUR 357.50 358.00
Валюта бирж
USD/KZT
327.63
-0.004%
EUR/KZT
365.73
-0.006%
RUB/KZT
5.48
-0.002%
EUR/USD
365.73
-0.006%
EUR/CHF
365.73
-0.006%
EUR/JPY
365.73
-0.006%
GBP/USD
414.91
-0.007%
USD/CHF
327.63
-0.004%
USD/JPY
327.63
-0.004%
USD/KZT EUR/KZT RUB/KZT
327.63 365.73 5.48
-0.004% -0.006% -0.002%
Рынки
Нефть Brent
44.84
+0.000%
Нефть WTI
42.85
+0.007%
Золото
1253.5
+0.006%
Серебро
15.16
-0.005%
Платина
979
+0.015%
Никель
115.83
-0.015%
Алюминий
1600.25
-0.007%
Пшеница
417.25
+0.002%
Зерно
364.5
-0.006%
Жилье Алматы
1080
+0.000%
Жилье Астана
1002
-0.001%
Нефть Brent Нефть WTI Золото
44.84 42.85 1253.5
+0.000% +0.007% +0.006%
Индексы
KASE
1380.46
+0.003%
Dow Jones
19796.4
+0.002%
Nasdaq
5412.54
-0.006%
FTSE 100
6890.42
-0.009%
S&P 500
2256.96
-0.001%
MICEX
2224.61
+0.007%
RTS
1145.98
+0.031%
DAX
11184.5
-0.002%
CAC 40
4760.77
-0.001%
Hang Seng
22410.2
-0.016%
Nikkei 225
19155
+0.008%
SCI300
3409.18
-0.025%
Ibovespa
59047
-0.025%
BSE Sensex
26515.2
-0.009%
FTSE/JSE
50527.9
-0.007%
KASE Dow Jones Nasdaq
1380.46 19796.4 5412.54
+0.003% +0.002% -0.006%

У застройщиков практически не осталось простора для снижения цен

19.06.2017 10:50   6122   0 Автор: Ирина ТРОФИМОВА

Игроки отрасли также придерживаются мнения о том, что рынок нащупал ценовое дно, и тем, кто всерьез намерен решить квартирный вопрос, лучше не откладывать дело в долгий ящик. Однако проблема в том, что с учетом снижения покупательной способности населения даже самое скромное жилье остается недостижимой мечтой для многих из казахстанцев.

Переоцененная «вторичка»

Данные портала «Крыша», на которые ориентируется большинство участников рынка в процессе изучения цен объектов недвижимости, свидетельствуют, что в I квартале 2017 года по сравнению с аналогичным периодом 2016 года жилье в Алматы снизилось в цене в среднем на 17%, а в Астане — на 14%.

Тем не менее, утверждает вице-президент Объединенной ассоциации риелторов Казахстана Нина Лукьяненко, количество сделок по сравнению с аналогичным периодом прошлого года увеличивается, что свидетельствует об оживлении на рынке. При этом в 80% случаях клиенты покупают недвижимость для проживания. «На фоне девальвационных цен многие приобретают квартиры в новостройках в черновой или чистовой отделке. После того, как застройщики решили не поднимать цены на новое жилье, серьезную долю оттянул на себя первичный рынок, пусть в Алматы, скажем, большинство новостроек эконом-класса расположены далеко от центра, в менее престижных районах», — рассказывает представитель ассоциации риелторов.

Недвижимость на вторичном рынке, хоть и просела в цене, по-прежнему пользуется спросом, поскольку многие казахстанцы рассматривают «вторичку» в качестве той самой площадки, на которой целесообразно делать первую покупку. «Рынок вторичной недвижимости поделился на две части. С одной стороны, это люди, которым действительно нужно продать свои квартиры, они готовы вести переговоры и уступать. Вторая категория представлена владельцами переоцененной недвижимости, которые рассуждают следующим образом: мне достаточно дорого обошлась покупка этого жилья, дополнительно пришлось вложиться в ремонт, так почему теперь я должен уступать?» — рассказывает Нина Лукьяненко. По мнению эксперта, переоцененные квартиры в ближайшей перспективе продаваться не будут, особенно на фоне набирающих популярность привлекательных предложений по линии государственных программ.  

Пока же, по данным «Крыши» за май нынешнего года, средняя цена квадратного метра в Алматы составила 339,6 тыс. тенге, а в Астане — 321,1 тыс. тенге. Управляющий директор АО «Банк ЦентрКредит» Галим Хусаинов отмечает: не стоит забывать, что снижение цен произошло в долларах, в то время как в национальной валюте по сравнению с 2008 годом, например, квадратный метр вырос в цене на 120 тыс. тенге, то есть немногим больше, чем на 40%, а инфляция за тот же период достигла 150%. Часть объектов, построенных в Астане и в Алматы, — долгострои, заложенные еще до девальвации, то есть проблемные объекты, за которые надо было выручить хотя бы какие-то деньги. А сегодня найти хозяев квартир в этих новостройках непросто.

Желания и возможности

«Люди нуждаются в жилье, но у них нет денег, чтобы выплачивать ипотеку. Мы понимаем это, анализируя политику строительных компаний, которые предлагают акции по рассрочке и снижению цен — и это при том, что на фоне девальвации себестоимость строительства никак не могла снизиться. Даже в эконом-классе зависимость от импортных строительных материалов оценивается на уровне 20–50%, и после девальвации их себестоимость выросла вдвое, а надо учитывать еще и индексацию зарплат сотрудников строительных компаний. Застройщики сегодня работают практически в ноль, они борются за каждого покупателя — и за того, у кого есть деньги, и за того, у кого они, возможно, появятся в будущем», — утверждает Галим Хусаинов.    

С тем, что у застройщиков практически не осталось простора для снижения цен, согласен и председатель наблюдательного совета строительной компании Global Мухит Азирбаев. При строительстве в Алматы, например, невозможно сократить затраты на сейсмостойкость, а затраты на каркас здания составляют 30–40% от общей себестоимости строительства. Можно сократить административные расходы, попытаться вступить в переговоры с держателем земли. Но, во-первых, Алматы был, есть и остается инвестиционно привлекательным городом, в котором крайне сложно «выторговать» привлекательный с инвестиционной точки зрения участок, имеющий хорошие технические условия. Во-вторых, даже если удастся договориться о привлекательной цене, застройщику придется прокладывать сети, а это еще одна статья расходов. Вариантов остается не так уж много, и застройщики снижают стоимость жилья за счет уменьшения квадратуры.

В то время как чиновники говорят о необходимости увеличить количество жилой площади, приходящейся на каждого казахстанца, не менее чем до 25 квадратных метров, строительные компании вводят в эксплуатацию квартиры с площадью менее 30 квадратов и ценой в пределах 10–11 млн тенге. По словам участников рынка, именно таким жильем сегодня предметно интересуется покупатель, трезво оценивающий свои финансовые возможности.

Спрос на жилье небольшой квадратуры, уверяет г-жа Лукьяненко, сегодня вообще становится одним из отличительных трендов рынка недвижимости. Ушли в прошлое времена, когда клиентов интересовали квартиры площадью 200–300 «квадратов» в жилых комплексах с системами видеонаблюдения и консьержами в подъездах. Сейчас наиболее востребованы однокомнатные квартиры площадью не более 40 квадратных метров, двухкомнатные — в пределах 60–70, а трехкомнатные — в пределах 80–90 «квадратов». На примере рынка Алматы эксперты отмечают, что в отдаленных районах, где работают как государственные и квазигосударственные организации, так и частные девелоперы, доминируют жилые комплексы эконом-класса, тогда как в престижных Бостандыкском и Медеуском районах новостройки представлены классами «комфорт», «комфорт+» и «элит».

О роли государства

В целом же, отмечает Мухит Азирбаев, в общем объеме строящейся и построенной недвижимости на долю дорогих проектов со стоимостью квадратного метра от 500 тыс. до 1 млн тенге приходится не более 10–15%, 30–35% занимают предложения по цене 250–500 тыс. тенге за квадрат, остальное жилье находится в ценовом коридоре, аналогичном тому, который предлагают государственные проекты.

Несколько лет назад, признают игроки рынка недвижимости, «частники» опасались того, что государство войдет в девелоперский бизнес. «Когда мы кредитовались из расчета 260–270 тыс. тенге за квадратный метр, а государство устанавливало цену на уровне 140–160 тыс., это было разорение для частных застройщиков. Но со временем государственные структуры немного приподняли планку, а мы — снизили, и, можно сказать, что баланс был найден», — резюмирует Мухит Азирбаев. «Частники» опасались масштабных государственных инвестиций, но и эти опасения, как показывает статистика, не оправдались.

По итогам 2016 года рост инвестиций в Казахстане по сравнению с предшествующим годом составил 15%, в строительство недвижимости вложено 830 млрд, из которых государственных инвестиций всего 10%. «Но все не так однозначно. 10% — это данные официальной статистики, это то, что построило государство. При этом многие застройщики пользуются государственными механизмами, которые отображаются как коммерческие», — отмечает г-н Хусаинов. Государство, считает эксперт, вообще не должно брать на себя функцию рынка, определяя стоимость жилья; оно может строить инфраструктуру, выделять земельные участки, субсидировать ставку по ипотеке и продвигать программы, которые сделали бы покупку жилья более доступной для населения.

Сегодня государство в лице Жилстройсбербанка и Казахстанской ипотечной компании активно играет на этом поле, предлагая собственные программы. КИК, в частности, начала субсидирование ипотечных займов, соответствующие договоры подписаны с несколькими банками. Тот факт, что Жилстройсбербанк львиную долю кредитов выдал за последний год, считает г-жа Лукьяненко, свидетельствует: государственные проекты работают, а рынок оживает. И все же, анализируя расценки на аренду, с одной стороны, и ставки по ипотеке — с другой, эксперты приходят к однозначному выводу: жить в арендованной квартире в настоящее время более выгодно, чем оформлять ипотеку. Впрочем, по прогнозам большинства участников рынка, такой расклад сохранится ненадолго, и в 2017 году дальнейшего падения цен ждать не стоит.

Высказать свое мнение
Вопрос дня
Как Вы оцениваете проведение выставки ЭКСПО в Казахстане?
  • 1. Позитивно, это способствует повышению международного имиджа страны в мире

  • 2. Позитивно, это позволит привлечь иностранные инвестиции, заключить выгодные контракты

  • 3. Негативно, это неоправданная трата бюджетных средств

  • 4. Негативно, это не способствует повышению экономического уровня развития страны

  • 1. Позитивно, это способствует повышению международного имиджа страны в мире
    24

  • 2. Позитивно, это позволит привлечь иностранные инвестиции, заключить выгодные контракты
    25

  • 3. Негативно, это неоправданная трата бюджетных средств
    97

  • 4. Негативно, это не способствует повышению экономического уровня развития страны
    36

Цифра дня
205 561
человек
посетили ЭКСПО-2017 в первую неделю работы
Цитата дня
Права не возвращать полученные кредиты на самом деле нет ни у кого! Поэтому требование банка вернуть просроченный долг нельзя считать нарушением прав потребителей финансовых услуг
Ерсерик Сийрбаев
Банковский омбудсмен
Курсивъ в соцсетях
Новости партнеров
Loading...
Система Orphus
Войти на сайт
Через соц. сети:
Пароль должен быть не менее 6 символов длиной.
Пароль должен быть не менее 6 символов длиной.
Ваша оценка принята. Подождите...
Подождите...
Запись добавлена в избранное