USD 328.00 328.60
RUB 5.34 5.38
EUR 405.30 406.40
Валюта бирж
USD/KZT
332.57
+0.000%
EUR/KZT
387.71
+0.000%
RUB/KZT
5.61
+0.000%
EUR/USD
387.71
+0.000%
EUR/CHF
387.71
+0.000%
EUR/JPY
387.71
+0.000%
GBP/USD
437.26
+0.000%
USD/CHF
332.57
+0.000%
USD/JPY
332.57
+0.000%
USD/KZT EUR/KZT RUB/KZT
332.57 387.71 5.61
+0.000% +0.000% +0.000%
Рынки
Нефть Brent
60.44
-0.008%
Нефть WTI
54.26
-0.002%
Золото
1276.7
+0.005%
Серебро
15.16
-0.005%
Платина
979
+0.015%
Никель
115.83
-0.015%
Алюминий
1600.25
-0.007%
Пшеница
417.25
+0.002%
Зерно
364.5
-0.006%
Жилье Алматы
1044
-0.003%
Жилье Астана
945
+0.000%
Нефть Brent Нефть WTI Золото
60.44 54.26 1276.7
-0.008% -0.002% +0.005%
Индексы
KASE
1380.46
+0.003%
Dow Jones
19796.4
+0.002%
Nasdaq
5412.54
-0.006%
FTSE 100
6890.42
-0.009%
S&P 500
2256.96
-0.001%
MICEX
2224.61
+0.007%
RTS
1145.98
+0.031%
DAX
11184.5
-0.002%
CAC 40
4760.77
-0.001%
Hang Seng
22410.2
-0.016%
Nikkei 225
19155
+0.008%
SCI300
3409.18
-0.025%
Ibovespa
59047
-0.025%
BSE Sensex
26515.2
-0.009%
FTSE/JSE
50527.9
-0.007%
KASE Dow Jones Nasdaq
1380.46 19796.4 5412.54
+0.003% +0.002% -0.006%

Новый формат бизнеса: гостиничный номер в аренду

13.04.2018 13:30   11557   0 Автор: Ирина ЛЕДОВСКИХ

Власти с прошлого года предпринимают конкретные шаги для того, чтобы сделать рынок аренды более прозрачным. Так, сотрудники департаментов госдоходов и местная полицейская служба проводят регулярные рейды по поиску незаконопослушных арендодателей. Конечно, проверяющие органы в первую очередь интересуются недвижимостью в новостройках. В то же время инвестиции в жилье уже много лет лидируют как самый стабильный и надежный способ заработка. О покупке номера в современной гостинице или, как принято говорить за рубежом, в сервисных апартаментах рассказал руководитель проекта YE’S Astana Ернар Кулкыбаев.

– В мире существует огромное количество способов «белого» заработка на недвижимости. Расскажите о способе, который Вы предлагаете казахстанцам.

– Я бы начал с проблем. Они заключаются в «теневом» рынке. Не секрет, что некоторые соотечественники приобретают жилье и затем сдают его в аренду. Они не платят налоги, однако экономия средств на уплате налогов не стоит тех огромных рисков, которым они себя подвергают, и мошенничество – самый малый из них.

Страдает и государство. Во-первых, у госорганов нет возможности предотвратить какие-то правонарушения. Во-вторых, по экспертным оценкам, только в Астане от налогообложения уходит до 80% всего жилого фонда, сдаваемого в аренду. А это ни много ни мало порядка 900 млн тенге. Повсеместно местными налоговыми органами проводятся проверки, но пока это дает не очень большой эффект.

Так же остро стоит проблема учета людей, проживающих в арендованном жилье. Ведь не секрет, что этот фактор дает почву для роста криминогенной обстановки в целом.

Предлагая на рынке наш новый продукт, мы видим возможность решения всех этих вопросов. Суть нашего подхода – это сервисные апартаменты под брендом YE’S, крупной российской сети апарт-отелей, части группы компаний «Пионер», одного из ведущих девелоперов Москвы и Санкт-Петербурга. Здания по форме и содержанию ближе всего к современным бизнес-отелям категории «четыре звезды». Это крупные комплексы: 50–70 тыс. кв. м, с большим номерным фондом в разных категориях.

Все наши апартаменты продаются инвесторам на этапе строительства. Когда здание построено, человек заключает договор с нашей профессиональной управляющей компаний. Она эксплуатирует здание, отвечает за высокий уровень сдачи апартаментов в аренду.

Все просто: вы покупаете апартаменты, а мы сдаем их в аренду, чтобы вы круглогодично получали от своего актива высокий и стабильный доход. Подобная практика существует в США и Европе. Такие комплексы называются либо комплексами сервисных апартаментов, либо сервисными кондоминиумами.

Довольно простая схема сделки, но Вы верите, что новый формат может у нас прижиться?

– Казахстанская традиция сдачи в аренду квартир рано или поздно уйдет с рынка. Этот формат был придуман в США, в Европе такой рынок возник в 60-х годах прошлого века, мы же отстаем лет на шестьдесят. Сегодня услуга сервисных апартаментов успешно применяется в Бангкоке, Гонконге, Сингапуре и крупнейших городах ЕС.

Преимуществом сервисных апартаментов перед арендой квартир является и налогооблагаемая база. Клиенты – физические лица. Все клиенты оформляют ИП и по упрощенной схеме платят всего 3% подоходного налога. Но, поскольку статус сервисных апартаментов – гостиничный комплекс, а если владельцы недвижимости крупные компании, то расходы, которые они несут по аренде гостиниц для своих сотрудников, списываются на затраты. Таким образом, налогооблагаемая база снижается.

– Можно чуть подробнее о клиентах.

– Наши клиенты – это как частные инвесторы, вкладывающие собственные средства в покупку одного или нескольких апартаментов, так и крупные игроки рынка, приобретающие апартаменты этажами. Среди наших арендаторов также встречаются и обычные люди, арендующие апартаменты для себя или членов семьи, и большие транснациональные компании, арендующие большие объемы апартаментов для размещения своих сотрудников. Наша сеть предлагает максимум комфорта и организации для размещения больших и средних групп гостей, что делает нас привлекательными также для спортивных федераций и команд, театральных коллективов и прочих групп.

– Какова прибыль клиентов?

– Доходность апартаментов является одной из самых высоких на рынке как коммерческой, так и жилой недвижимости. В среднем доходность мы оцениваем на уровне 8–12% годовых, в зависимости от ряда факторов: этап входа в проект, размер и конфигурация апартамента, выбор собственником той или иной доходной программы.

Стоит также отметить, что на рынке недвижимости апартаменты имеют устойчивую тенденцию к росту, на уровне 3–5% в год. При этом ставка аренды имеет значительно больший потенциал, до 15% в год. В нашем первом проекте в Санкт-Петербурге за три года рост ставки аренды на апартаменты оставил около 35%. В целом мы склонны оценивать срок окупаемости апартамента в 8–10 лет.

– В чем преимущество таких инвестиций?

– Один из самых низких порогов входа на рынке. Наша сеть апарт-отелей предлагает апартаменты от 19 кв. м, что делает нас доступными для очень широкого круга инвесторов. При низком пороге входа практически отсутствует верхний лимит инвестиций для большинства частных игроков. В каждом комплексе YE’S в среднем к продаже предлагается 800–900 апартаментов, поэтому существует и большой выбор, и существенный инвестиционный потенциал.

Кроме того, инвестирование в такой проект за счет стабильного спроса на аренду качественного и сравнительно доступного жилья делает этот актив практически безрисковым, а профессиональная управляющая компания обеспечивает постоянную высокую заполняемость апартаментов и высокие ставки сдачи жилья в наем. Этой инвестицией не нужно управлять, все за инвестора сделает УК.

– Как долго существует ваша компания?

– Сеть апарт-отелей YE’S существует с 2011 года. На сегодняшний момент совокупный фонд апартаментов – это порядка 1,500 юнитов. К 2021 году количество апартаментов под брендом превысит 5 тыс. в Москве, Санкт-Петербурге и Астане.

– Номера в гостинице в Астане распроданы. Чем занимается компания теперь?

– После передачи апартаментов собственникам в управляющей компании начинается активная работа по сдаче фонда в аренду с целью обеспечения максимальной доходности. Мы умеем поддерживать уровень заполненности проекта на высокой отметке 85–100% круглогодично, это ноу-хау нашей сети. В зависимости от сезона мы делаем корректировку на спрос рынка: мы знаем, когда стоит делать ставку на длительное проживание гостей, когда на более короткий период. Такая адаптивность помогает избегать вакантности вне зависимости от времени года. Кроме этого, мы оказываем широкий спектр отельных услуг, начиная от приема и размещения гостей, уборки номерного фонда, обеспечения безопасности, заканчивая такими приятными дополнениями, как вызов гостю такси и прокат сезонного спортивного инвентаря для активного отдыха на территории близлежащих парков.

Мы также отвечаем за функционирование всех инженерных систем здания, его сохранность, обеспеченность необходимыми ресурсами, то есть за все вопросы, связанные с технической эксплуатацией здания.

– Есть планы по выходу в другие города?

– Сейчас сеть наших апарт-отелей развивается в Москве, Петербурге и Астане. Нам интересны и другие крупные города РФ, а также столицы и экономические центры как стран бывшего СССР, так и других государств мира. В настоящий момент руководство сети рассматривает большое количество площадок как для собственного девелопмента, так и для партнерской работы, где структура выступает стратегическим консультантом, управляющей компанией и оператором здания.

Высказать свое мнение
Вопрос дня
В России заблокировали Telegram. Как Вы думаете, произойдет ли у нас то же самое?
  • Да, этот мессенджер мешает в борьбе против терроризма и экстремизма

  • Скорее всего, так как казахстанская власть захочет поддержать российскую

  • Нет, Telegram не нарушает законы Казахстана

  • Не знаю, так как использую другие мессенджеры

  • Да, этот мессенджер мешает в борьбе против терроризма и экстремизма
    107

  • Скорее всего, так как казахстанская власть захочет поддержать российскую
    126

  • Нет, Telegram не нарушает законы Казахстана
    149

  • Не знаю, так как использую другие мессенджеры
    101

Цифра дня
Более 5 млн
мигрантов
въехало в Казахстан за последние 3 года
Цитата дня
Мне непонятно, в последнее время каждого председателя Нацбанка, который непосредственно подчинен президенту и есть закон соответствующий, и каждого министра депутаты стали приглашать и "ставить на ковер". Так не должно быть. Надо прекратить такую работу, это неправильно. Мы никогда так не работали
Нурсултан Назарбаев
Президент Республики Казахстан
Новости партнеров
Loading...

Система Orphus
Войти на сайт
Через соц. сети:
Пароль должен быть не менее 6 символов длиной.
Пароль должен быть не менее 6 символов длиной.
Ваша оценка принята. Подождите...
Подождите...
Запись добавлена в избранное